[광주 부동산전문변호사 최정희]임대인 변경과 임대차계약 해지

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작성자 변호사 작성일2021-03-17

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[광주 부동산전문변호사 최정희] 임차인이 임대차 기간 중 임대인 내지 상가나 주택의 소유자가 변경된 경우, 임대차 기간이 남아 있더라도 임대차계약을 해지할 수 있는지 문제됩니다. 결론은, 상가나 주택 임대차에서 임대차 기간 중 임대인이 변경된 경우 임차인은 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 새로운 소유자 내지 임대인과의 임대차계약을 승계하지 않고 종전 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받고 임대차계약을 종료할 수 있습니다.

 

1. 상가임대차

 

대법원 판례는 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다(대법원 1998. 9. 2. 98100 결정)”는 입장입니다.

 

, 상가임대차계약 기간 중 임대인 내지 상가 주인이 바뀌면, 상가임차인은 임대차 기간이 남아 있더라도 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 상가 매매를 할 때 매수인이 임대차계약을 승계하고 매매대금에서 임대차보증금을 공제하기로 약정한 경우, 특별한 사정이 없는 한 임차인의 승낙을 받아야 합니다. 따라서 상가 매매의 경우 현재 임차인이 있는 경우, 매도자나 매수자는 임차인에게 임대차계약을 계속 유지할 것인지 여부를 미리 확인한 후 임차인이 임대인 변경에 동의하고 임대차계약을 계속하겠다는 내용의 확인서 또는 임대인 변경 동의서 등 증거를 미리 확보해 놓아야 합니다.

 

2. 주택임대차

 

대법원 판례는 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제3항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 그러나 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로(대법원 1996. 7. 12. 선고 9437646 판결 등 참조), 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2016265689 판결)”는 입장입니다.

 

대법원 판례는 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4. 선고 200164615 판결)”는 입장입니다.

 

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