경매의 의의

경매라 함은 부동산, 동산 등 물건에 대해 사고자 하는 사람들을 서로 경쟁시켜 그 중 가장 높은 가격으로 매수신청을 한 사람에게 그 물건을 파는 행위를 말합니다. 통상적으로 경매는 법원에서 집행하는 부동산경매를 말하고, 이는 채권자의 신청으로 채무자나 보증인 소유의 재산을 법원을 통하여 압류한 후 현금화하여 채권자 본래의 권리(금전채권)를 만족시키는 강제집행절차입니다.


 부동산 경매의 종류

부동산 경매에는 강제경매와 임의경매가 있습니다. 강제경매는 채권자의 집행권원에 의한 이행청구권의 실현시키기 위해 경매법원에서 채무자의 부동산을 압류, 환가(현금화)하여 그 매각대금을 가지고 채권자에게 변제하여 줌으로써 금전채권의 만족을 실현시키는 강제집행절차를 말합니다. 임의경매는 저당권, 전세권, 유치권, 담보가등기 등의 담보권실행을 위한 경매를 말합니다. 임의경매는 강제경매와 달리 집행권원을 요하지 않고 담보권이 갖는 경매신청권에 의해 경매가 진행됩니다.


 부동산 경매 용어

입찰

타인의 매수가격을 모르는 상태에서 입찰표라는 서면에 매수가격을 제시하게 하여 그 중에서 최고가매수신고인을 매수인으로 선정하는 경매방식을 입찰이라고 합니다.

매각기일

구 입찰기일, 경매법원이 경매목적 부동산에 대하여 매각을 실시하는 날로서, 매각기일 14일 전에 일간신문에 공고되며, 매각시간과 매각장소도 함께 공고됩니다.

매각결정기일

구 낙찰기일, 매각기일에 정해진 최고가매수신고인에 대하여 매각허가결정 및 매각불허가결정을 하는 날로서, 경매법정에서 매각허가 및 매각불허가여부를 결정합니다. 매각결정기일은 보통 매각기일로부터 일주일 이내로 정해집니다.

최고가매수신고인

매각기일에 최저매각가격 이상으로 응찰한 입찰자 중 최고가로 신고한 자를 말합니다.

유찰

매각기일에 매수신고가 없는 경우 및 최고가매수신고인이 있음에도 최고가매수신고인의 잘못으로 최고가매수신고인을 결정하지 못한 경우를 말합니다.

매각(낙찰)

매각기일에 최고가매수신고인이 결정된 이후 매각결정기일에 집행법원 판사가 매각허가결정을 하는 것을 말합니다.

매수인(낙찰자)

매각결정기일에 법정에서 매각허가를 받은 최고가매수신고인을 말합니다. 매각결정기일에 매각허가결정을 한 이후 일주일 이내에 매각허가결정에 대한 이해관계인의 이의신청, 즉 즉시항고의 제기가 없으면 매각허가결정이 확정됩니다.

소멸주의

경매목적부동산이 매각됨으로써 그 위에 존재하는 권리 및 임대차관계가 소멸되거나 말소되는 것을 말합니다.

인수주의

경매목적부동산이 매각되더라도 그 위에 존재하는 권리 및 임대차관계가 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 것을 말합니다.

제시외 물건

미등기상태의 증,개축된 건물을 말합니다. 보통 주건물에 부속된 창고, 화정실, 옥탑 등이 여기에 해당됩니다.

공유자우선매수권

공유물의 지분경매에 있어서 채무자 이외의 다른 공유자는 매각기일까지 대법원규칙이 정하는 바에 따라 법원이 정하는 보증을 집행관에게 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다. 그러나 매각이 종결된 후에는 공유자우선매수권을 행사할 수 없습니다. 법원은 우선매수신청이 있는 경우 최고가매수신고가 있더라도 우선매수신청한 그 공유자에게 매각을 허가하여야 합니다.

청구이의의 소

강제경매에서 집행권원의 내용이 사법적청구권의 소멸(변제, 면제, 공탁, 소멸시효 완성 등)이나 기한의 유예 등의 이유로 변경된 결과 실제상태와 일치하지 않음을 이유로 그 집행권원이 가지는 집행력을 배제하기 위한 소를 말합니다. 청구이의의 소가 제기된 경우에도 경매절차는 속행된다는 점을 유념할 필요가 있습니다.

배당이의의 소

배당기일에 배당을 할 때 채권자는 배당표에 기재된 각 채권자들의 채권, 배당금액 및 배당순위에 대해 이의를 신청할 수 있는데, 이 이의를 완결시키기 위해 제기하는 소입니다. 배당이의의 소의 관할법원은 배당법원, 배당기일에 출석하여 배당표에 대하여 이의를 제기한 채권자나 채무자가 원고가 되고, 이러한 배당이의에 의하여 배당액이 감소하는 채권자가 피고가 됩니다. 배당이의의 소는 이의신청을 한 배당기일로부터 7일 이내에 제기하여야 합니다.

명도

건물이나 토지, 선박 등을 사실상 지배(점유)하고 있는 자가 그 사실상의 지배를 타인의 지배하로 옮기는 것을 말합니다. 법 조문상으로는 인도라고 규정하고 있습니다.

인도명령

집행법원은 매수인이 매각대금을 납부한 후 6개월 이내에 신청하면 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있습니다.이와 같이 채무자, 소유자 또는 권원이 없는 부동산점유자가 매각부동산의 인도를 거절하거나 기피할 경우, 배각부동산의 점유권을 인도받기 위해 별도의 소송절차없이 집행법원의 명령만으로 목적부동산을 인도할 수 있게 하는 명령을 인도명령이라고 합니다.

명도소송

인도명령 신청기한인 매각대금 납부후 6개월 내에 인도명령을 받지 않은 인도명령대상자와 인도명령 대상이 아닌 자 등이 경매목적부동산의 인도를 거절하는 경우, 매수인이 이들을 상대방으로 하여 부동산을 명도해 달라고 제기하는 소송을 말합니다.