1. 주택임대차와 상가건물임대차의 현황

상가건물임대차보호법은 2013. 8. 13.과 2014. 1. 1. 이후 변경된 내용 있습니다.

가. 임차인의 임차 과정

흔히 ‘전세 산다’라고 말할 때의 ‘전세’는 임대차인 경우가 거의 대부분임(법률상 전세는 전세권설정등기가 필요함). 임차인은 주택, 상가를 보러 다니고, 가격과 위치 등이 적당하면 임대차계약을 체결한 후 입주해서 살거나 장사를 하게 됨

나. 임차인의 희망

좋은 주인 만나서 임대차계약기간대로 살다가 주택, 상가를 비워주는 것. 때로는 이사 가는 것이 번거롭기도 하기 때문에 살던 집이나 장사하던 가게에서 임대차기간을 연장해서 계속 있는 것을 원할 때도 있음. 임차건물이 경매로 넘어가지 않기를 원하고, 경매로 넘어가더라도 계속 살았으면 함{제3자에 대한 대항력(원래의 임대인이 아닌 새로운 주택이나 상가건물의 주인에 대해 임차권을 주장할 수 있는 효력)문제 발생}. 임대차기간이 만료되더라도 임대인이 임대차보증금을 너무 많이 올려달라고 하지 않았으면 함. 임대차계약 종료시 임대차보증금을 안전하게 회수하기를 원함{보증금 우선변제권(일반 채권자보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리로서, 근저당권자와 같은 담보물권자와는 우선순위에 따라 변제받을 수 있는 권리)문제 발생, 우선변제권은 근저당권자와 같은 담보물권자와의 관계에서 순위에 따른 변제이지 무조건 보증금을 우선변제 받을 수 있는 것이 아님}.


 2. 민법상 임대차규정

가. 민법 제618조 규정

“임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.”라고 규정. 즉, 임대차약정만 하면 효력이 생기고 등기를 해야 효력이 생기는 것은 아님

나. 민법 제621조 제2항 규정

“부동산임대차를 등기한 때에는 그 때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”. 반대해석하면 임차권등기를 하지 않으면 제3자(주로 주택이나 상가의 매수인)에게 임차권의 효력이 생기지 않기 때문에 새로운 집주인이나 상가주인이 임차인에게 주인이 바뀌었으니 나가라고 하면 나가야 됨


 3. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 제정 경위

주택이나 상가건물의 임차인이 임차권등기를 모르거나 임대인이 원하지 않아서 거의 등기를 하지 않는 현실에서 주택이나 상가가 경매 등으로 주인이 바뀐 경우, 임차인은 우선변제권이 없어서 경매대금에서 보증금도 못 건지고, 바뀐 새 주인이 나가라고 하면 대항력이 없어 집에서 쫓겨나면서도 원래의 주인(임대인)이 돈이 없어 보증금을 못 받는 경우가 많았음. 이에 등기가 없더라도 일정한 경우에 대항력이 생길 수 있도록 하고, 확정일자를 받으면 후순위권리자나 일반 채권자보다 보증금에 대해 우선변제권을 가지게 함


 4. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 주요 내용

적용범위
  • 주택임대차보호법 : 보증금에 의한 제한 없음
  • 상가건물임대차보호법 : 보증금이 얼마 이하여야 함(광주광역시의 경우 1억 8천만원 이하이었으나 2014. 1. 1.부터 2억 4,000만원 이하로 상향됨)

    (주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 주거용건물의 임대차이기만 하면 됨, 반면, 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 상가건물의 임대차이어야 하고, 상가건물임대차보호법 제2조 및 시행령 제2조가 정하는 보증금이 다음의 지역별 구분에 의한 금액 이하인 경우에 법이 적용됨(보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월차임에 100을 곱한 금액을 포함, 예컨대 광주광역시 상가의 보증금이 1억이고, 월세가 90만원이라면 1억 9천만원을 기준으로 상가건물임대차보호법 적용여부를 판단하기 때문에 동법이 적용되지 않음. 이 경우 민법의 임대차규정만이 적용되므로 우선변제권이 인정되지 않고, 임차권등기를 하지 않는 이상 대항력이 없어 건물의 새 주인이 나가라 하면 나가야 됨). 2014. 1. 1. 이전 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가임차인의 범위 ①서울 : 3억 이하, ②수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 : 2억 5천만 이하, ③광역시, 안산, 용인, 김포 : 1억 8천만 이하, ④그 밖의 지역 : 1억 5천만 이하 보증금일 것, 다만 계약갱신과 관련된 10조 1항 내지 3항 10조의 2는 보증금 제한 없이 적용됨)
대항력 요건
  • 주택임대차보호법 : 건물의 인도와 주민등록
  • 상가건물임대차보호법 : 건물의 인도와 사업자등록
최단 임대차기간
  • 주택임대차보호법 : 2년
  • 상가건물임대차보호법 : 1년(5년 존속보장)
계약의 갱신
  • 주택임대차보호법 : 묵시의 갱신(기간 2년)
  • 상가건물임대차보호법
    ①임차인의 계약갱신요구에 의해 갱신(기간은 전임대차와 동일), ②묵시의 갱신(기간 1년)
차임증액청구
  • 주택임대차보호법 : 1/20이내
  • 상가건물임대차보호법 : 9/100이내
소액임차인의 최우선변제권
  • 주택임대차보호법 : 광역시의 경우 보증금 5,500만원 이하의 임차인, 우선변제는 1,900만원까지,주택가액의 1/2한도
  • 상가건물임대차보호법 : 광역시의 경우 보증금 3,000만원 이하의 임차인, 우선변제는 900만원까지, 상가가액의 1/3한도

한편, 소위 겸용주택, 예컨대 주택에 딸린 구멍가게를 임차하여 그곳에서 주거생활을 하면서 소규모 영업을 하는 임차인이나 주택에 딸린 공장을 임차하여 그곳에서 주거생활을 하면서 가내공업을 하는 임차인의 경우, 주택임대차보호법이 적용될지, 상가임대차보호법이 적용되는지가 문제됨
- 건물의 주된 부분이 영업용인지 또는 주거용인지에 따라 결정됨


 5. 집, 상가 주인이 바뀌지 않는 경우 처음에 임대차계약을 체결한 임대인과 발생하는 문제

가. 임대차기간

-주택임대차보호법 제4조 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.” -상가건물임대차보호법 제9조 제1항 “기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”

나. 임대차기간의 갱신문제

주택임대차보호법 제6조

①임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

주택임대차보호법 제6조의2

①제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

계약서상의 임대차기간이 만료되는 경우 임차인의 입장에서 새로 계약서를 작성하는 것이 유리할까요, 그냥 가만히 놔두어 묵시의 갱신이 이루어지는 것이 좋을까요. 임차인은 가만히 있으면 묵시의 갱신이 되고 이 경우 임차인은 법 제6조의2 제1항에 의해 언제든지 임대인에게 계약해지의 통지를 할 수 있으므로, 새로 계약서를 작성해서 기간을 2년으로 정하는 경우보다 유리함.

상가건물임대차보호법 제10조

①임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위 내에서만 행사할 수 있다.
③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

다. 차임 등의 증감청구권

-주택임대차 차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1이하에서만, 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년이 지나서만 가능 -상가건물임대차 증액청구는 차임 또는 보증금의 9%이하에서만, 임대차계약 또는 증액 후 1년이 지나서만 가능


 6. 집, 상가 주인이 바뀌어 새 주인이 들어오는 경우 발생하는 문제: 건물임차인의 대항력

가. 주택임대차

①주택의 인도(입주) ②주민등록(전입신고)을 마친 때에는 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 주민등록은 임차인의 배우자, 자녀 등 동거가족의 주민등록도 유효한 주민등록이고, 공동주택인 다세대주택은 동·호수의 기재가 필요함

나. 상가건물임대차

①건물의 인도(입점) ②사업자등록신청을 한 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

다. 대항력의 소멸

-건물인도와 주민등록(상가는 사업자등록신청)이라는 제3자에 대한 대항요건은 임대차계약시뿐만 아니라 계속되어 있어야 새로운 건물주에 대항할 수 있고, 경매의 경우에는 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 함. 따라서 건물의 점유를 상실하거나 다른 곳으로 전입신고(상가의 경우는 폐업신고)를 하게 되면 그 때부터 대항력은 소멸하며, 다시 전입신고를 하더라도 대항력의 취득시점은 다시 전입신고를 한 시점이 됨.


 7. 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권

가. 우선변제권이란

-대항요건(건물의 인도와 전입신고 또는 사업자등록신청)에 추가하여 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국제징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함)의 환가대금 전액에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다는 의미이지 선순위권자보다 우선하는 것은 아니므로, 주택임차시 등기부등본을 떼어 근저당권 등 담보권이 얼마나 설정되어 있는지 확인할 필요가 있음). 한편, 임차인은 경매 또는 공매 절차에 참가하여 배당요구 또는 우선권 행사의 신고를 하여야 함. 우선변제권 있는 임차인이 배당요구를 하지 아니한 경우 배당받은 다른 채권자에게 부당이득반환청구를 할 수 없다(대법원).

우선변제권 행사의 요건인 주택의 인도와 주민등록은 배당요구의 종기일까지 계속 존속하고 있어야 함
다른 권리와의 순위는 임대차계약서상의 확정일자 부여일을 기준으로 함

나. 보증금의 일부만 배당받은 경우 대항력과의 관계

경매 절차에서 임차인이 우선변제권을 행사하여 배당요구를 하였는데 순위가 밀려서 경매대금 중에서 보증금의 일부만 배당받은 경우, 새 주인이 나가라고 하면 임차인은 나가야 하는지: 임차주택에 대해 진행 중인 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도 그 순위에 따른 배당 결과 보증금의 일부만 배당된 경우, 법 제3조의5 단서에 의해 임차권이 소멸되지 아니하므로 임차인은 새 주인(매수인)에게 임대차를 주장하여 계속 건물을 점유할 수 있다.


 8. 소액임차인의 최우선변제권

가. 요건

주택, 상가에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력 요건(건물인도와 전입신고 또는 사업자등록신청)을 갖추어야 함. 즉, 확정일자는 없어도 됨

나. 최우선변제를 받을 임차인의 범위 및 보증금의 범위

 주택임대차  : 주택가액의 1/2 범위 내에서 광역시의 경우 보증금 5,500만원 이하의 임차인, 1,900만원까지, 서울의 경우 보증금 7,500만원 이하의 임차인, 2,500만원까지
 상가건물임대차  : 상가가액의 1/3의 범위내에서 광역시의 경우 보증금 3,000만원 이하의 임차인, 900만원까지, 서울의 경우 보증금이 5,000만원 이하인 임차인, 1,500만원까지